第一章 总 则

第一条 为深入实施城市更新行动，促进城市高质量发展，加快建设宜居、韧性、智慧城市，进一步提升城市功能、改善人居环境、补齐民生短板、完善公共设施，实现土地、资源、能源集约利用，不断满足人民群众对美好生活的向往，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市建成区范围内的城市更新活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称城市更新，是指为促进经济社会发展，对城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，实现房屋安全、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。

第三条 本市城市更新工作坚持以人为本、民生优先，规划引领、品质为先，保护第一、活化利用，市级统筹、区级负责，政府主导、市场运作的原则。

第二章 工作机制

第四条 市人民政府领导和统筹全市城市更新工作。

市（县）、区人民政府是本辖区城市更新工作的责任主体，负责组织实施本辖区内的城市更新工作。

镇人民政府（街道办事处）按照职责做好城市更新相关工作。

第五条 住房和城乡建设部门承担城市更新相关政策起草、标准制定、服务协调等工作，牵头城市体检和城市更新行动计划编制等活动。

自然资源和规划部门负责牵头编制城市更新专项规划，指导编制城市更新片区（单元）策划方案，研究制定城市更新有关规划、土地、不动产等政策。

发展和改革部门配合做好城市更新行动计划编制工作。

财政部门负责统筹保障城市更新相关工作经费，支持指导实施主体做好城市更新项目资金平衡方案制定、资金筹措和专项债券申报使用工作。

市政和园林部门负责城市更新涉及的城市道路（桥梁）、城市供水、城市排水、城市燃气、城市照明、城市绿化、城市公园等相关工作。

城市管理部门负责城市更新涉及的城市环卫、违法建设查处等工作。

交通运输、商务、文化广电和旅游、国有资产监督管理、数据等相关部门按照职责分工，依法制定相关专业标准和配套政策，履行相应的指导、管理和监督职责，协同推动城市更新工作。

第六条 不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新活动，享有更新权利，承担更新义务，合理利用土地，自觉推动存量资源提质增效。

国家机关、国有企业事业单位作为物业权利人的，应当主动配合开展城市更新工作。公房经营管理单位按照有关规定在城市更新中承担相应责任。

第七条 设立城市更新专家委员会。

专家委员会由规划、房屋、土地、产业、建筑、交通、生态环境、城市安全、文史、社会、经济和法律等方面的专家组成，开展城市更新有关活动的评审、论证等工作，为城市更新决策提供咨询意见。

第八条 建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。

第三章 规划与计划

第九条 建立由市人民政府主导，住房和城乡建设部门牵头，各相关部门、区、街道和社区共同参与的城市体检工作机制。将城市体检报告作为编制城市更新专项规划、城市更新片区（单元）策划方案、城市更新行动计划的重要依据。

第十条 市级城市更新专项规划应当明确全市城市更新的总体目标、重点任务、重点城市更新片区（单元）等内容。

市（县）、区级城市更新专项规划应当明确辖区内城市更新的区域范围、工作目标、重点项目以及相关的实施策略和规划指引。

第十一条 城市更新片区（单元）策划方案应全面开展现状评估，落实上位规划对城市更新片区（单元）的相关控制要求，紧密对接详细规划，提出具体目标、更新方式、规划方案、实施指引、实施保障建议等，鼓励同步开展城市设计研究。

第十二条 市、市（县）区城市更新行动计划应当明确城市更新的目标任务和具体项目，包括项目名称、项目实施主体、更新范围和规模、更新内容、投资估算、时序进度等内容。

第四章 项目实施

第十三条 城市更新项目应当明确实施主体。

物业权利人可以作为城市更新项目的实施主体，或者委托相关主体实施城市更新项目。

涉及法律法规规定的公共利益、公共安全等情形的城市更新项目，市、市（县）区人民政府可以根据管理权限，按照公开、公平、公正原则依法确定实施主体。

第十四条 实施主体履行下列职责：

（一）编制城市更新项目实施方案；

（二）办理用地、规划、立项、施工、验收等手续；

（三）归集权益等准备工作；

（四）组织工程建设；

（五）按照有关规定和合同约定，移交、运营、管理建筑物或者设施；

（六）其他职责。

第十五条 实施主体依据城市更新专项规划或者城市更新片区（单元）策划方案，在完成现状调查、更新意愿征询、市场资源整合等工作基础上，编制城市更新项目实施方案。

城市更新项目实施方案应当优先保障公共利益，科学统筹各类要素资源、相关主体权益，并根据项目类型明确建设、安置、资金、供地和运营等内容。

第十六条 城市更新实施主体可以采用租赁、购买、置换、作价出资（入股）等方式进行权益归集，配合完成规划优化和城市更新项目土地供应。

第十七条 城市更新实施主体办理用地、规划、立项、施工、验收等手续时，相关部门应当按照优化营商环境等要求，缩减审批时限，优化审批环节，提高审批效能。

第五章 城市更新支持政策

第十八条 市、市（县）区人民政府及其有关部门应当完善城市更新政策，深化制度创新和管理创新，形成政策合力，支持和保障城市更新。

第十九条 建立以政府投入为引导、社会投入为主体的多元化筹资体系，多渠道筹措城市更新资金。

（一）发挥财政资金撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、重点基础设施建设等现有专项资金，同时加大对上争取力度，积极争取中央、省级奖补资金及专项债券等，统筹用于支持城市更新项目建设。

（二）鼓励市场主体参与城市更新，支持通过盘活存量与更新有机结合、政府和社会资本合作、资产证券化（ABS）等多种方式筹集资金。

按照规定探索利用住房公积金、住宅专项维修基金支持城市更新项目。

（三）鼓励各地统筹现有政府投资基金，优化资源配置，支持城市更新项目建设。鼓励各类市场主体参与组建或认购基金。

（四）积极利用开发性、政策性金融对城市更新的支持政策筹集资金；引导金融机构加大产品和服务创新力度，通过设立信贷金融新产品、专项低息贷款等方式提供融资支持，保障城市更新融资需求。

第二十条 城市更新片区（单元）项目采取区域统筹，由项目所属区域负责统筹平衡。各市（县）、区应积极争取中央、省级城市更新专项补助资金，统筹土地出让收入等给予支持，同时要充分发挥市场机制，通过盘活存量资源资产等方式实现投入产出平衡。

第二十一条 城市更新项目应结合实际情况，划定用地边界。在满足民众基本生活需求、补齐城市短板、保障公共利益和安全的前提下，城市更新专项规划、城市更新片区（单元）策划方案、城市更新项目实施方案可对详细规划提出具体调整建议。

（一）为保障居民基本生活需求和补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在符合规划和对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约。在规划条件之外，对多保留不可移动文物和历史建筑、多无偿移交政府的公共服务设施等公益类贡献，其建筑面积可按贡献的相应建筑面积补足。

（二）实施城市更新过程中，为了满足安全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的楼梯、风道、公共走廊、无障碍设施、电梯、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，增加的建筑规模不计入规划容积率。

（三）对现状建筑密度较高等无法达到现行标准和规范的区域，在征得规划范围内利害关系人同意的前提下，按照“优化不恶化”原则，在详细规划中对建筑高度、日照间距、停车配建、建筑密度、绿地率、建筑退让距离等规划指标进行适应性优化完善。

（四）鼓励在符合规划和相关规定的前提下，整合可利用空地与闲置用房等空间资源，增加公共空间，完善市政、环卫基础设施和公共服务设施，优化提升城市功能。

第二十二条 适时制定适应既有建筑改造要求的设计审查要点。在确保公共利益和安全的前提下，探索实施建设工程规划许可豁免制度，研究制定豁免清单。逐步开展建筑师负责制试点，探索对该类项目实行施工图审查自审承诺制管理。

（一）对属于建设工程规划许可豁免清单的项目，申请办理施工图审查、施工许可、消防审验时不再需要提供建设工程规划许可证。

（二）对于无法满足现行标准的城市更新项目，历史文化保护传承利用类的由住房和城乡建设部门组织专家论证，既有建筑安全隐患消除类的由城市更新项目实施主体组织专家论证，专家论证意见作为设计、施工图审查、施工、竣工验收等的依据。

（三）城市更新中涉及既有建筑改造应当在改造前进行消防检查评定或检测鉴定，改造时应执行现行国家工程建设消防技术标准，力求提升原建筑消防等安全水平。存在空间、结构等客观条件限制，确实无法满足现行技术标准、等级要求的，遵循尊重历史、因地制宜的原则，在不改变原有使用功能的前提下，对照《江苏省既有建筑改造的消防设计技术要点（试行）》明确适用情形，较实施更新前综合有所提升，不低于原建造时的技术标准和等级。

（四）城市更新中涉及既有建筑结构改造时应执行现行国家标准，受空间、结构等客观条件限制，执行现行标准确有难度的，应力求改善、提升原建筑结构安全性及整体抗震性能，不得降低原建筑结构安全性及整体抗震性能。

第二十三条 城市更新项目涉及土地出让的，可采取带规划设计方案出让等方式办理供地手续；符合协议出让条件或划拨用地目录的，可以协议出让或划拨方式办理供地手续；符合国家、省、市相关要求的，可带建筑物出让办理供地手续。

对于符合低效用地再开发条件的城市更新项目，在符合规划的前提下，可由原土地使用权人自主实施改造，也可通过多主体联合开发等方式实施改造。零星建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），需与相邻土地一并集中再开发，符合低效产业用地再开发规定的，可按规划要求经批准以协议出让方式供地。

第二十四条 结合新产业、新业态发展需要，支持不同产业用地类型合理转换，鼓励各地探索制定存量建设用地用途转换负面清单，依据详细规划、规划条件和供地政策进行混合复合更新，依法依规办理供地手续。支持符合国家和省存量土地盘活利用五年过渡期政策的更新活动，五年过渡期自批准之日起计算；过渡期满完成更新改造后，可参照不动产历史遗留问题处理规定，办理相关手续。

第二十五条 对城市更新形成的不动产，兼容多种功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范围、不同建筑区域或楼层办理分割审批手续、分区分层设权后，办理不动产登记。立体开发的土地，可按地表、地上、地下分层或按建筑功能分区办理分割审批、分别设权后，办理不动产登记。支持原不动产权人与更新实施主体依据更新合作和转让协议，依法向不动产登记机构共同申请转移预告登记；更新完成后按照预告登记事项申请办理后续登记手续。支持以“带押过户”方式办理不动产转移和登记手续。对申请转让划拨土地使用权的城市更新项目，经市、市（县）区人民政府依法批准可由受让人办理协议出让，按照有关规定核定并缴纳出让价款后依法办理不动产登记。对涉及多个土地使用权人、使用权类型不同但不改变土地用途并就地安置的城市更新项目，在共同约定更新后产权人拥有的原土地使用权类型不变的前提下，可在完成更新后根据约定依法办理不动产登记。

第二十六条 城市更新应当采用绿色、低碳、智能技术。鼓励和支持企业、高等院校、研发机构开发新技术、新工艺、新材料和新设备。鼓励支持市（县）、区人民政府进行创新探索，条件成熟时可在全市推广。

第二十七条 符合税费减免优惠政策的城市更新项目，依法依规落实税费支持政策。

第二十八条 对具有示范效应的项目，可以按示范效应大小予以适当的财政资金奖补激励。

第六章 附 则

第二十九条 本办法自2025年3月1日起施行，有效期至2029年6月10日。